Підніжка для інвестора. Або чому дозвіл на будівництво досі є «непідйомним» для більшості забудовників?

23-04-2019

За матеріалами Лівий берег

Одним із популярних інструментів аналізу стану економіки у світі є будівництво нового житла. У Штатах навіть є спеціальний індекс, який 50 років поспіль фіксує кількість дозволів на нове будівництво, виданих урядом. За підсумками лютого 2019 там видали 1,3 мільйона таких дозволів.

Нам про таке годі й мріяти. І не тільки тому, що Україна куди менша. Проблема в іншому. В спроможності держави давати старт такому будівництву. Підтвердженням тому – наша статистика видачі дозволів на будівництво, яка свідчить про те, що кожному другому інвестору-забудовнику відмовляють.

Так, за останні декілька місяців минулого року до Державної архітектурно-будівельної інспекції, як органу, що опікується дозвільними процедурами на початок будівництва, було подано 554 пакети документів. Але, дозвіл отримали лише 51%, тобто 282 об’єкти. З якихось причин 72 заяви були відкликані самим заявником, а от 200 пакетів документів отримали відмови.

Найбільше відмов отримали проекти житлових будинків та квартир – 75 відмов. Також було відмовлено у видачі дозволів на будівництво 52 АЗС та АЗГС. Ще 40 дозволів не отримали промислові та комерційні об’єкти. Регіоном-лідером за відмовами стали Київська та Львівська області – 58 та 23 відповідно. Їм у потилицю «дихає» Київ із 20 відхиленими заявами.

І ця статистика, попри спрощення низки процедур пов’язаних з будівництвом, у тому числі, дозвільних. Тобто, доброчесний інвестор, не дивлячись на номінальне спрощення процедур, досить часто не може отримати дозвіл, не пройшовши всі «кола бюрократичного пекла». А ось «рішали та пов’язані особи», зазвичай, отримують дозволи досить швидко. Саме тому – побудувати об’єкт для ІКЕА в Україні – важко, а от спорудити «монстра на Подолі» – без проблем.

Система паперового документообігу або можливості для маніпулювання процесом

Процедура видачі дозволу на будівництво – насправді непроста для всіх сторін, але найперше для інвестора. Її вартість, тривалість та простота впливає на будь-який серйозний інвестиційний проект. Будувати або реконструювати потрібно для організації будь-якого виробництва. Витрати інвестора до початку будівництва можуть сягати 10-15% від вартості всього проекту будівництва, і це – лише офіційних витрат, які збільшуються в рази, коли стикаються з українськими дозвільними реаліями, за рахунок неофіційних (читай – корупційних) «стимулювань та подяк».

Додатково, поки триває процедура отримання дозволу, інвестор повинен утримувати персонал, витрачати кошти на подання документів виключно у Києві – адже великі проекти зазвичай передбачають будівництво об’єктів із значним класом наслідків (СС3), дозвіл на будівництво яких видає тільки Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) у столиці.

Але, ще не факт, що зібравши пакет документів, інвестор отримає дозвіл. У нас процедура отримання дозволів розроблена таким чином, що фактор видачі чи відмови у видачі є досить часто суб’єктивним і передбачає «ручний» вплив на прийняття рішень.

Ми проаналізували статистику отримання відмов на видачу дозволів на будівництво, зокрема, об’єктів із значним класом наслідків, і виявили низку закономірностей та, власне, сумної статистики.

Загалом, всі відмови сумарно отримали 1780 зауважень, з яких майже половину (880) отримали документи на отримання дозволу на будівництво житлової нерухомості. 92,5% заяв отримала висновок про неповний обсяг проектної документації, а 65% – про не відповідність ДСТУ «Основні вимоги до проектної та робочої документації».

Серед найчисленніших зауважень також висновок про неповний обсяг вихідних даних (37,5%), неналежно оформлений або відсутній експертний висновок (28,5%), невідповідність заяви на дозвіл установленій формі (24%) тощо. Також 1 проект житлового комплексу отримав зауваження про невідповідність площадки для вертольотів на покрівлі вимогам.

Аналіз відмов у видачі дозволів на будівництво нашими експертами був також доповнений, окрім статистичних спостережень, практичним спілкуванням з інвесторами. Інколи, за формальними зауваженнями, на кшталт «проектна документація не відповідає вимогам» ховається банальне незазначення адреси об’єкта у назві проекту (хоча адреса зазначається окремо у наступному рядку цього ж документу).

Але, родзинкою стало те, що всі інвестори, будь-то з регіону чи з іншої країни, мають особисто передавати документи до ДАБІ, тобто їхати в Київ. Тому, будь-які уточнення та виправлення – це значні часові та фінансові витрати.

Окремо варто зупинитися на зауваженнях до проектної документації. Фактично всі пакети документації перед подачею, за процедурою, проходять експертизу і отримують висновок. Висновок про відповідність проекту надає експертна організація, яку акредитує держава (точніше – Мінрегіон). Тобто, представник державних інтересів, міністерство, підтверджує кваліфікацію організації і дає право їй надавати висновки.

Вартість такої експертизи значна. Тому, більшість інвесторів-забудовників сподіваються, що проходження експертизи є певною гарантією отримання позитивного експертного висновку. Але, 1780 зауважень та 36% відмов свідчать про інше. Про неефективність процедури, при якій попри оплачену експертизу, інвестор не отримує гарантію щодо якості проектної документації. І це – лише один з прикладів.

Ми живемо у 21 столітті. Що потрібно, аби змінити ситуацію?

Бізнес все частіше відмовляється від постійних відряджень та роз’їздів. Зараз нікого не здивувати відео та скайп-конференціями. Електронний документообіг не лише рятує сотні гектарів лісів та зменшує кількість сміття. Він економить гроші та час. А розповсюдження відкритих даних підвищує ефективність контролю за діяльністю державних органів. А електронні адміністративні послуги прибирають елемент прямої взаємодії між бізнесом та чиновником, суттєво зменшують ризики вчинення корупційних дій.

Жаль, що цього всього поки немає в дозвільній сфері. А розрекламована «Прозора ДАБІ» немає необхідного функціоналу і по суті є «пустишкою». В цьому ми переконались на власному досвіді співпраці з інвесторами.

Саме тому, експертами BRDO спільно з Мінрегіоном була розроблена концепція створення єдиної інформаційної системи в будівельній діяльності, яка передбачає створення інформаційного комплексу, який об’єднає багато розрізнених етапів та процедур в рамках єдиного інформаційного середовища. Відповідна робоча група при Мінрегіоні вже працює. Експерти закінчують розробку доповнень до законопроекту щодо запровадження Реєстру будівельних документів, електронних кабінетів бек- та фронт-офісу, порталу для отримання відкритої інформації про діяльність будівельної галузі загалом та дозвільної системи в ній зокрема. Ми вперше отримали шанс створити систему в будівництві, яка стане реальним інструментом для ефективної взаємодії.

Так, наприклад, планується реалізувати взаємодію між експертною організацією та замовником в рамках єдиного інформаційного простору. І тоді – процес експертизи має всі шанси стати не формальним рядком в кошторисі, а реальним інструментом підготовки до спорудження будівництва. І це – лише початок.

Сподіваюсь, що з впровадженням такої системи «підніжки» для інвесторів зникнуть, і ми зможемо поконкурувати за кількістю виданих дозволів на будівництво. Нехай не з американськими рейтингами, а тією статистикою, що мали до цього.

Олена Шуляк, керівник сектору «Будівництво, член правління BRDO

Партнери