Чи правда, що законопроект про рієлторів нав’яже українцям рієлторські послуги?

Останні два тижні законопроект № 3618 “Про рієлтерську діяльність в Україні” обговорюють усі охочі: антикорупціонери, економісти, правники та самі рієлтори. Автори нововведень доводять, що законопроект не зобов’язує українців користуватися послугами рієлторів, а навпаки — захистить громадян від недобросовісних рієлторів, діяльність яких призводить ще й до втрати надходжень до державного бюджету. Противники кажуть, що законопроект таки зобов’яже українців використовувати платні послуги рієлторів під час купівлі-продажу чи оренди нерухомості, а також фактично дублює схему з платною базою даних з оцінки (сумнозвісні “майданчики Яценка”), але вже з рієлторами. 

Юристи та аналітики Офісу ефективного регулювання BRDO проаналізували текст законопроекту, пояснювальну записку до нього, аргументи авторів і пропонують експертну оцінку запропонованому регулюванню.

Навіщо цей законопроект та чиї проблеми він вирішує?

Проаналізувавши аргументи авторів, ми дійшли висновку, що  законопроект спрямований на вирішення наступних проблем:

• продавці та покупці, орендарі та орендодавці страждають від дій недобровісних рієлторів;
• українці страждають від того, що значна частина діяльності рієлторів знаходиться у тіні, що спричиняє втрату доходів державного бюджету України;
• доброчесні рієлтори страждають від конкуренції з боку недоброчесних рієлторів.

Ми не аналізували масштаб, динаміку, гостроту цих проблем та не визначали причини цих проблем. Також ми не знайшли цього аналізу у супровідних матеріалах та поясненнях авторів, які пообіцяли надати аналіз ефектів та їх розрахунки пізніше. При цьому, підкреслю, цей аналіз проблем і їх причин є ключовим, адже ефект від впровадження законопроекту неможливо виміряти без оцінки його впливу на проблеми, які він має вирішувати, а також порівняння цієї оцінки з оцінкою витрат на його реалізацію та негативними побічними ефектами, які він створює.

Так, на переконання авторів, законопроект спрямований на детінізацію сфери надання рієлторських послуг та збільшення доходів до державного бюджету України. Проте ніде в документах не вказано, який рівень тінізації сфери є на сьогодні і якого буде досягнуто в результаті імплементації політики. Також немає жодних конкретних цифр щодо зростання доходів держбюджету. Наостанок, не вказується, на який орган виконавчої влади буде покладено функції щодо реалізації даної політики.

Законопроект і додаткові документи не містять відповідей на важливі для учасників ринку запитання. Чи будуть споживачі рієлторських послуг платити більше при проведенні операцій з нерухомістю? Чи будуть суб’єкти ріелторської діяльності змушені підвищувати вартість власних послуг через необхідність отримання доступу до професії (оскільки запроваджується обов’язкова атестація, сертифікація, акредитація фахівців у сфері рієлторської діяльності)? Яка вартість входу у професію очікується? Як це вплине на вартість послуг об’єктів на ринку нерухомості? Відсутність відповідей на ці запитання не дозволяє сповна оцінити доцільність прийняття законопроекту. 

Крім того, запровадження певного регулювання у сфері, в якій до цього не існувало державних правил, потребує постійної тісної консультації зі стейкхолдерами — учасниками ринку, споживачами та рієлторами. Це доволі простий, але дієвий для ефективної державної політики принцип: нічого для мене без мене. Врахування максимальної кількості позицій тих, кого стосуватиметься регулювання, дозволить уникнути небажаних помилок, погіршити ситуацію на ринку, легітимізувати правила для тих, хто повинен їх виконувати. Із цього повідомлення можна зробити висновок, що таких консультацій проведено не було. 

Поки громадськість очікуватиме на аналітику від авторів, ми можемо проаналізувати хоча би зміст його положень та оцінити, наскільки вони відповідають задекларований меті і які потенційні ризики містять. 

Чи дійсно законопроект захищає споживачів рієлторських послуг від недобросовісних рієлторів?

Так, у законопроекті є ряд норм щодо захисту прав споживачів рієлторських послуг:

1. контроль якості наданих рієлторських послуг через обов’язкову сертифікацію рієлторів та контроль самоврядної організації за аналогією з іншими регульованими професіями;
2. створення бази даних, у якій обов’язково публікується інформація про нерухомість, що пропонується рієлторами, а також реєструються укладені рієлторські договори;
3. обов’язок для рієлторів працювати добросовісно, в інтересах споживача, надавати йому достовірну інформацію, зберігати професійну таємницю, вести архів;
4. вимоги до розповсюдження інформації про об’єкти нерухомості рієлторами, у тому числі за допомогою реклами;
5. адміністративна відповідальність за порушення законодавства про рієлторську діяльність.

Деякі з цих пропозицій є корисними, деякі створюють значні ризики, про які йдеться нижче.

Чи зобов’язує законопроект користуватися послугами рієлтора для купівлі-продажу чи оренди нерухомості? 

Частина 1 статті 1 законопроекту поширює його дію, зокрема, на правовідносини, що виникають у процесі здійснення операцій з нерухомим майном, пов’язаних з купівлею, продажем, наймом (орендою) нерухомого майна.

Законопроект не містить прямого обов’язку користуватись послугами рієлтора для купівлі-продажу чи оренди нерухомості. Водночас, окремі положення законопроекту все таки унеможливлюють укладення правочину з нерухомістю без звернення до рієлтора.   

У статті 34 законопроекту вказано, що умовою для купівлі-продажу чи передачі в оренду нерухомості новому власнику є внесення до Єдиної інформаційної бази даних відомостей щодо  об’єкта нерухомості і реєстрації інформаційного паспорта цього об’єкта.

При внесені таких відомостей до Єдиної інформаційної бази даних об’єкту нерухомості присвоюється індивідуальний реєстраційний номер. Законопроектом пропонується віднести такий реєстраційний номер до істотних умов правочину (договору про відчуження, реалізацію чи передачу в оренду нерухомості). Окрім цього, нотаріус не матиме права посвідчити такий правочин без отримання витягу із зареєстрованого інформаційного паспорта об’єкта нерухомості у Єдиній інформаційній базі даних.

Таким чином, будь-який об’єкт нерухомості, щодо якого особа має намір укласти договір купівлі-продажу або оренди, має бути внесений в Єдину інформаційну базу даних з присвоєнням такому об’єкту індивідуального реєстраційного номеру. Без внесення відомостей про об’єкт нерухомого майна до Єдиної інформаційної бази даних особа не може здійснювати операції з нерухомістю. 

При цьому, законопроект не наділяє безпосередньо власника нерухомості правом самостійно вносити інформацію про об’єкт нерухомості до Єдиної інформаційної бази даних: право вносити інформацію про об’єкт нерухомості до Єдиної інформаційної бази даних має лише ріелтор чи “інша уповноважена відповідно до закону особа”. 

Це формулювання можна тлумачити кількома способами: 1) уповноважена законом особа (ріелтор або інша особа, уповноважена законом вносити інформацію), 2) представник особи, що має право вносити інформацію (представник ріелтора або іншої особи, уповноваженої законом вносити інформацію). Оскільки жоден закон прямо не передбачає право будь-якої особи крім ріелтора вносити інформацію до системи, власник не матиме такого права. 

Відтак, хоча положення законопроекту прямо і не передбачають обов’язку користуватися послугами рієлтора для купівлі-продажу чи оренди нерухомості, такі операції буде неможливо здійснити без внесення відомостей про об’єкт в Єдину інформаційну базу даних. Оскільки правом на вчинення таких дій фактично наділені лише рієлтори, власник нерухомості таки буде змушений звертатися до рієлтора та укладати договір про надання рієлторських послуг для внесення інформації про об’єкт нерухомості в Єдину інформаційну базу даних.

Чи дійсно законопроект віддає рієлторів у руки “рієлторської палати”, якій платитиме весь ринок?

Відповідно до законопроекту, на ринку рієлторських послуг з’явиться єдиний недержавний регулятор ― Національна федерація фахівців у сфері рієлторської діяльності. Членами такої організації мають стати усі представники бізнесу, на яких покладається обов’язок сплачувати внески. Аби бути включеним до федерації, кожен рієлтор повинен пройти професійну підготовку у акредитованому закладі та атестацію / сертифікацію / акредитацію, яку здійснює Кваліфікаційно-сертифікаційна комісія у складі Національної федерації. Коли рієлтор отримує позитивну оцінку, відомості про нього будуть включені до Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері ріелторської діяльності, держателем якого є федерація. І тільки після цієї процедури рієлтор зможе легально надавати послуги. Кожні два роки рієлтори повинні підвищувати кваліфікацію на базі комісії на платній основі.

Національна федерація зобов’язується контролювати якість наданих рієлторами послуг та може застосовувати  дисциплінарні стягнення у разі порушення затверджених нею правил.

Сама ідея професійного самоврядування, а точніше ― саморегулювання, могла б стати поштовхом для розвитку ринку. Однак обрана авторами законопроекту модель її реалізації несе ризик появи неконтрольованої монополії.  

Питання викликають кілька аспектів:

1. Новостворена Національна федерація фахівців у сфері рієлторської діяльності, будучи громадською спілкою, зобов’язує виконувати акти та рішення органів рієлторського самоврядування усі інші спеціалізовані громадські об’єднання. Крім цього, федерація залишає за собою унікальне право допуску до професії представників ринку рієлторських послуг. 
2. Національна федерація отримуватиме чималі надходження від сплати внесків та з інших джерел. Проект передбачає, що коштами і майном розпоряджатиметься Рада суспільного нагляду (один із органів управління Національної федерації). При цьому законопроектом не передбачено запобіжники для уникнення можливості зловживань. Зазвичай у таких випадках встановлюються ліміти, вище яких рішення про розпорядження коштами та майном може приймати лише З’їзд. Також важливо передбачити обов’язок оприлюднення звітів про надходження / витрати Національної федерації та наявність ревізійного органу, який би стежив за всіма фінансовими операціями в організації.
3. Національна федерація буде унікальним держателем Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері ріелторської діяльності та Єдиної інформаційної бази даних у сфері ріелторської діяльності. Реєстр ― дуже правильний інструмент, який забезпечує публічність інформації про представників ринку і укладені правочини. Разом з тим, дуже побіжно описано порядок його ведення, включення та вилучення відомостей, відповідальність тощо, що несе ризик маніпуляцій і зловживань. 

Чи законопроект гармонізує українське законодавство з законодавством ЄС?

В України відсутні євроінтеграційні зобов’язання щодо правовідносин на ринку рієлторських послуг. До слова, в основному агенти з нерухомості держав-членів ЄС виступають посередниками в операціях з нерухомістю, надаючи консультаційні послуги, послуги оцінки майна, довірчого управління майном, здійснюючи підготовку документів тощо.

У підсумку, всупереч намірам, законопроект передбачає невиправдано обтяжливу процедуру щодо надання рієлторських послуг під час відчуження та надання в оренду нерухомого майна, що матиме фактичним наслідком зростання ціни продажу та оренди такого майна. Незважаючи на ідею авторів встановити прозорі правила гри на ринку рієлторських послуг, законопроект може призвести до монополізації ринку однією неурядовою організацією, що несе додаткові корупційні ризики та ставить під сумнів конкурентні засади розвитку ринку. Разом із тим, законопроект містить цілий ряд положень, що поліпшують захист прав споживачів рієлторських послуг. Аналітика експертів Офісу ефективного регулювання BRDO свідчить, що підтримка законопроекту №3618 в запропонованій редакції може негативно вплинути як на споживачів, так і надавачів рієлторських послуг в Україні.