Будівельна галузь не одну економіку витягла з прірви кризи. Здавалося б, Україна могла не вигадувати велосипед, а озброїтися напрацьованим досвідом, однак замість цього у нас у Києві, Львові, чи й у невеликих містах виникають “точки кипіння” у вигляді скандальних забудов: незаконні торгові центри або 20-поверхівки замість заявлених 5-поверхівок. Чому так — розбиралися журналісти сайту “24”.
Про тонкощі, нюанси і підводні камені регуляції і держконтролю сфери будівництва сайту “24” розповіла керівник сектора “Будівництво” Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк.
Фахівці BRDO проаналізували кількість регуляторних і нормативних документів, які застосовуються у сфері будівництва. Попередньо це 986 актів. Із них 111 було прийнято за часів Радянського Союзу. 90 – не пройшли перевірку за критерієм законності. 48 – не пройшли перевірку за критерієм актуальності. Це вже дає деяке розуміння, чому все непросто.
Але крім цього будівництво – дуже складна процедура, що складається з ряду процесів.
На кожному етапі створення об’єкта нерухомості забудовник змушений вибирати – законно йому діяти або йти на певні порушення,
– зазначила Олена Шуляк.
Колективна безвідповідальність
На всьому шляху виробництва будівельного об’єкта забудовник повинен отримувати багато дозволів та погоджень, і коли доходить до відповідальності, складно сказати, хто насправді винен.
Приклад – будівництво торгового центру на транспортній розв’язці всередині кільця метро Героїв Дніпра в Києві. У забудовника є повний пакет дозвільних документів. Але станція метро руйнується, кожен день фіксуються нові тріщини. Хто буде нести відповідальність в разі аварійних ситуацій? Забудовник, у якого є всі законні документи? Чи Київська міськадміністрація, яка підписувала договір оренди землі? Або проектант? І якщо щось, пов’язане з безпекою і здоров’ям громадян станеться – винного буде знайти складно. Серед сотень підписів на узгодженнях і дозволах бракуватиме того, хто в разі чого, візьме відповідальність за те, що діється,
– говорить експерт.
Щоб зрозуміти, як все відбувається і де виникають корупційні та інші ризики – запрошуємо в подорож під назвою “Будівництво об’єкта нерухомості”.
Заплати за детальний план території та володарюй?
З 1 січня 2015 року згідно з чинним законодавством неможливо отримати землевідведення під нове будівництво або змінити цільове призначення земельної ділянки під проведення будівельних робіт, в разі відсутності розробленої містобудівної документації у вигляді детального плану території або зонінгу.
Якщо говорити про Київ, який останнім часом активно і хаотично забудовується, то детальними планами територій покрито не більше 15% міста. Періодично ми можемо спостерігати, як спалахують скандальні протести або обговорення з громадськістю детальних планів територій (Рибальський півострів, Оболонська набережна),
— пояснила експерт.
Здавалося б, у чому проблема: розроби містобудівну документацію, обговори з усіма учасниками процесу, надай інформацію в публічному доступі – і розвивай місто без скандалів і протестів.
На жаль, витрати на розробку детальних планів територій не передбачені ані державним, ані місцевим бюджетами. У зв’язку з цим муніципальна влада змушена працювати за схемою, яка має як позитивні, так і негативні сторони. Для вирішення проблеми розробки таких планів укладається тристоронній договір між інвестором (особа, яка має намір відвести земельну ділянку), замовником (департамент архітектури) і виконавцем (спеціалізована проектна організація, яка буде виконувати роботи).
Очевидно, що не всі інвестори готові платити за розробку цієї документації, тому великий масив земельних ділянок практично заморожений для реалізації проектів будівництва в Києві. У разі готовності і бажання інвестора розвивати проект він завжди буде брати участь в процесі, вивчати будь-які можливості того, щоб детальний план території, в який потрапляє цікава йому ділянка, не включав, як мінімум, об’єкти соціальної сфери.
Бажання будь-якого представника будівельного бізнесу – максимально комерціалізувати земельну ділянку. Коли містобудівна документація розробляється за кошти інвестора, очевидно, що в першу чергу, будуть враховуватися його побажання, в іншому випадку, він ніколи не погодиться фінансувати такого роду витрати,
– пояснила Олена Шуляк.
Розробка детальних планів в часовому проміжку займає 6-8 місяців. І навіть якщо інтерес інвестора позначений ділянкою в 1 га, місто нав’язує йому розробляти документацію на 20 чи 50 гектарів. І інвестор змушений за це платити. Відповідно, збільшується і сума інвестицій, і термін розробки документації, і, відповідно, термін реалізації всього проекту з будівництва об’єкта нерухомості.
Після розробки документація в обов’язковому порядку проходить громадські слухання і повинна бути затверджена на сесії міськради. Зрозуміло, що термін від початку розробки до затвердження плану території збільшиться ще на 3-4 місяці. І ці 3-4 місяці завжди найскладніші, в одній точці повинні зійтися і політичні інтереси, і інтереси громадськості, і інтереси міської влади.
Довга дорога до власності
Коли детальний план затверджений на сесії місцевої ради, можна переходити до процедури землевідведення або зміні цільового призначення ділянки. У Києві процедура землевідведення займе, як мінімум 9 місяців, а то і 2-3 роки.
Далі відбувається процедура оформлення відносин. Якщо не брати до уваги аукціони, і говорити про зміну цільового призначення або відведення земельної ділянки, то експерти BRDO порахували, що по Києву, наприклад, потрібно зібрати 55 паперових документів і 17 разів зустрітися з землевпорядниками і чиновниками. З урахуванням “пропускної” здатності системи, на це піде ще роки 2, а може і 3.
Отже, 1 рік на розробку детальних планів території, 2-3 роки – землевідведення. І щасливий інвестор, щоб виконувати всі процедури і правила, викладені в законодавстві, через 3-4 роки зможе приступити до етапу проектування. Втратити 4 роки, коли попит на житлову нерухомість є саме зараз?
У всіх будівельних компаній сьогодні горизонт планування дуже короткий і входити в такі довгограючі речі – ризиковано. Тому забудовнику доводиться вибирати: він буде чесним, буде дотримуватися всі дозвільні процедури, не порушуючи законодавство, або ризикне, поступиться чесністю, але швидше побудує житловий будинок, продасть квартири, і нехай це буде в статусі незаконного будівництва.
У нашій країні, як не парадоксально, чим більше чесність, тим вище ризики,
– озвучила Олена Шуляк одну з причин появи недобросовісних забудовників.
Техумови з обтяженнями, монополісти та інші страшилки для забудовника
Після оформлення всіх документів на землю департамент архітектури може видати містобудівні умови і обмеження. Згідно з законодавством цей документ видається упродовж 7 днів і безкоштовно. Але насправді, щоб їх отримати, потрібно зробити певний ряд дій. Наприклад, укласти договір з проектною організацією, яка зробить містобудівний розрахунок плюс зібрати ряд документів, передбачених законодавством. Тільки після цього департамент архітектури видасть документ – містобудівні умови і обмеження, де буде вказано, які техніко-економічні показники на ділянці в складі конкретного проекту можна реалізувати: поверховість, кількість метрів, вимоги до благоустрою. Без цього документа не можна приступити ні до проектування, ні до отримання технічних умов на електрозабезпечення, водопостачання тощо.
Далі потрібно йти по технічні умови, їх видають монополісти. Користуючись своїм становищем, тільки від них залежить наскільки адекватні ТУ отримає забудовник, найчастіше вони видаються з дуже великими обтяженнями.
Наприклад, пояснила експерт, монополіст легко маніпулює відсутністю необхідних потужностей для підключення об’єкта і пропонує за рахунок інвестора побудувати об’єкти інженерних мереж, прокласти кабель, взяти участь в реконструкції. Іноді ці витрати настільки невиправдані, що можуть ставити під сумнів весь проект. І тут, зрозуміло, включаються корупційні механізми, які дозволяють знизити такі обтяження.
Категорія “з підвипідвертом”
Після отримання всіх вихідних даних обрана проектна організація приступає до проектування об’єкта.
Зараз в Україні всі об’єкти діляться на 5 категорій складності. I-III – стосується індивідуальних забудов, невеликих будинків. IV-V стосується великих комерційних, промислових, інфраструктурних та житлових об’єктів. Для перших трьох категорій немає потреби проходити експертизу проекту, отримувати дозвіл на будівництво, достатньо заповнити декларацію і зареєструвати її в ДАБК. Для IV-V категорії обов’язкове експертиза проекту і отримання дозволу на будівництво об’єкта.
Зрозуміло, що забудовник, пройшовши до цього кілька “кіл пекла” (відвів земельну ділянку, оплатив детальний план території, заплатив за оптимізацію техумов) хоче якомога швидше і дешевше будувати. І починаються зловживання тим, що “граються” категоріями. А між 3 і 4 категоріями дуже тонка грань. Якщо у забудовника є найменша можливість довести, що об’єкт належить до 3-ої, а не до 4-ої категорії, він вибере 3-ю. Тому що так не потрібно витрачати додатковий час і ресурси на експертизу і дозвіл. А в будівництві часовий ресурс іноді важливіше, ніж фінансовий.
Недобросовісні забудовники завжди навмисне занижують категорію. Наприклад, якщо це великий житловий комплекс, його розбивають на фази, черги, під’їзди, де кожен під’їзд підходить під 3 категорію, а весь житловий комплекс насправді навіть не 4, а 5 категорії складності. Це ще одне зловживання,
– відзначила Олена Шуляк.
Після того, як отримані всі дозвільні документи – потрібна декларація або дозвіл, можна безпосередньо приступати до будівельних робіт. Згідно із законодавством, більше не потрібні ніякі документи. Але існують ще місцеві порядки. І згідно з ними в деяких містах, в Києві, наприклад, обов’язково потрібно перед початком будівельних робіт отримати ордер на порушення благоустрою. А це ще один контакт з чиновниками, додатковий час, кошти і корупційний момент.
Неконтрольований контроль
Нагляд і контроль за веденням будівництва здійснює інспекція державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). ДАБК проводить, як планові перевірки, так і позапланові.
За словами Олени Шуляк, в 2015 році по всій Україні було близько 20 тисяч перевірок ДАБК. Тільки 3-4 тисячі з них – планові. У будь-який момент до забудовника може прийти ДАБК, подивитися, чи порушуються державні будівельні норми і правила. І ДАБК може зупинити будівництво без звернення до судових інстанцій в разі виявлення ними невідповідностей.
Тому дивно чути, коли говорять, що в Києві маса незаконного будівництва і місцева влада нічого не може з цим зробити. Якщо запитати у будівельників, то почуєте багато прикладів, коли ДАБК зупиняв будівництво через те, що піддашшя було побудоване не під тим кутом, який заявлений в проектній документації, – зауважила експерт.
Більш того, багато будівельних держнорми виглядають в сучасних реаліях як мінімум дивно. Наприклад, при проектуванні будівництва житлового будинку обов’язково потрібно передбачити майданчики для вибивання килимів, сушіння білизни, які сучасному жителю великого міста ні до чого. Забудовник обходить такі норми через Міністерство регіонального розвитку: скликається спеціальна експертна рада, яка може дозволити відступити від такої норми. Але чи не простіше було б змінити самі ДБН? До речі, в плані дій нашого уряду є пункт про перегляд ДБН, але поки ні самі плани перегляду, ні терміни будівельному ринку не зрозумілі.
Після закінчення будівництва подаються документи в ДАБК, де видається сертифікат відповідності, який стосується безпосередньо введення в експлуатацію будівлі. Паралельно забудовник закінчує виконання технічних умов та здає виконані роботи по мережах монополістам, і це ще одне “коло пекла” для забудовника. Іноді 2-3 роки може тривати передача новозбудованих мереж експлуатуючій компанії.
Страшний сон інвестора — пайовий внесок
Згідно з чинним законодавством, перед тим, як будівля вводиться в експлуатацію, повинен бути сплачений пайовий внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури.
Законодавчо його гранична межа встановлена на рівні 4% від кошторисної вартості будівництва для житлової нерухомості і 10% – для комерційної. Але органи місцевого самоврядування мають право зменшувати цей внесок, зараховувати його в рахунок побудованих мереж або взагалі – звільнити від його сплати.
Пайовий внесок має дві особливості. По-перше, пайова участь за своєю суттю є податком на інвестиції або, як кажуть забудовники, легалізованим хабарем. Тобто забудовник платить органам місцевого самоврядування 10% від вартості будівництва за своє право реалізувати об’єкт на території міста. Друга: цей внесок є одним з найбільш корупційних у всій сфері будівництва,
– пояснила фахівець.
Якщо говорити про Київ, заборгованість по внесках до бюджету міста становить більше 1,5 мільярда гривень. Це говорить про те, що забудовники завжди користувалися можливістю отримати документи на об’єкт, не заплативши пайову участь. З іншого боку, якщо зробити нехитрі розрахунки на підставі того, скільки вводилося в експлуатацію житлової та комерційної нерухомості, порахувати суму внеску до сплати і порівняти з тими надходженнями, які місто отримало у вигляді пайового внеску, то побачимо корупційну можливість, що обчислюється для Києва сотнями мільйонів гривень, а для України – мільярдами.
Ми порахували по всій Україні за підсумками 2015 року, цей діапазон для зловживань був близько 1,6 мільярда гривень,
– уточнила Олена Шуляк.
Через такий високий внесок пайової участі, особливо для комерційної нерухомості Україна перебуває на 158 місці за критерієм вартості дозвільних процедур в рейтингу Doing Business. Ми сусіди по цьому показнику з африканськими країнами. Для прикладу, Молдова за цим показником входить в топ-50. В європейських країнах такого внеску в принципі немає.
Ініціатив щодо скасування пайової участі було кілька – і урядові, і депутатські. Але сьогодні уже жовтень 2016 року, а це важливе для галузі та інвестиційної привабливості країни питання так і не вирішене.
Органи місцевого самоврядування та Асоціація міст виступають проти скасування пайового внеску. Мотивують це тим, що за ці кошти розвивається інфраструктура міста.
Ми задавали Асоціації міст просте запитання: за 25 років незалежності України ви зібрали мільярди гривень у вигляді пайового внеску. Чи є статистика про те, як витрачалися зібрані з забудовників гроші? У Києві останній дитсадок ввели в експлуатацію в 2015 році, він був єдиним за останні 3 роки,
– уточнила експерт.
Будуйте Україну!
Замість підсумку: проблем у будівельній галузі України накопичилося чимало. Про це, до речі, свідчать і цифри. За даними аналітиків BRDO в 90-х роках внесок будівництва в ВВП країни був 8%. У 2005 – 4,7%. У 2015 – 2,2%. Така ж тенденція за кількістю зайнятих людей.
В Україні 1 мільярд квадратних метрів житла. Після 2000 року побудовано лише 15%.
За даними Конфедерації будівельників України, перші 5 місяців 2016 року будівельна галузь продемонструвала 9% зростання. А напередодні – 50% падіння.
Дуже велика проблема в тому, вважає Олена Шуляк, що в уряді і парламенті нашої країни немає лобіста, в хорошому сенсі слова, який відстоював би розвиток будівельної галузі. Таке враження, що керівники нашої країни просто не розуміють її важливість. Замість цього в суспільстві і ЗМІ створюється образ нечесного будівельника-негідника, єдина мета якого – засипати озеро, зрівняти із землею парк і побудувати там торговий центр.
Але є надія, що все зміниться. Ми ж реформуємося.