Джерело: “Новое время.Бизнес”
Понад 800 недобудов. 4,5 мільйони квадратних метрів без господарів. 78 квадратних метрів – середня площа квартири за статистикою введення житла у 2016 році. Щонайменше — 58 000 ошуканих родин, які вклали власні кошти в будівництво і мають усі шанси ніколи не отримати омріяний та вистражданий родинний затишок.
На початку 2015 року в Україні нараховувалося 2 118 недобудованих багатоквартирних будинків (за даними Державної служби статистики, яка припинила збирати інформацію про недобудови з 2015 року). 864 будинки, загальною площею близько 4,5 мільйонів квадратних метрів більше не будувалися. Вони – законсервовані. Це – офіційні цифри, які частково підтверджують і експерти ринку.
Офіційна статистика враховує законне будівництво, тобто таке, яке здійснюється на легально зареєстрованій земельній ділянці за всіма правилами та нормами. А неофіційно – недобудов, які вже мають всі шанси ніколи не стати житловими будинками – в рази більше. Тільки єдиний приклад з українського досвіду: забудовник «Укогруп» («Афера Войцеховського») зводив без дозвільних документів в Києві 40 житлових об’єктів. Тому 800 законсервованих недобудов – це дуже приблизне число.
10 років тому (на початку 2006) Україну сколихнула афера «Еліта-Центр». 1443 ошуканих інвестора звернулися із заявами про шахрайство. Це перша велика афера, яка публічно була визнана. Експерти одразу оцінили збитки від афери майже у 400 мільйонів гривень (80 мільйонів доларів США).
За 9 років (станом на середину 2015 року) житло отримали лише 267 ошуканих інвесторів. За попередніми оцінками експертів, станом на 2015 рік, щоб забезпечити всіх постраждалих від недобросовісних учасників ринку лише в Києві необхідно побудувати 2,2 мільйони квадратних метрів житла та виділити під забудову понад 100 гектарів дорогоцінної столичної землі.
З урахуванням того факту, що в Києві у 2015 році було введено в експлуатацію менше, ніж 1,4 мільйони житлових квадратних метрів, для забезпечення житлом ошуканих інвесторів потрібно 2 роки віддавати їм все побудоване… А за фактом – на це не вистачить і 100 років. А приклади афер з житловими новобудовами можна знайти майже в кожному куточку України – Дніпрі, Львові, Одесі, Бережани Тернопільської області…
Сніговий ком невирішеного питання про захист майнових прав інвесторів поступово вбирає в себе все більше постраждалих. Особи, незацікавлені у питанні (з різних причин), вигадали твердження, що це справа виключно приватних договірних відносин між замовником та виконавцем. Але — держава відіграє в цій схемі ключову роль: виступає регулятором та встановлює правила.
Саме держава “вигадує” і “благословляє” схеми, за якими забудовник може залучати для будівництва приватні кошти громадян. І якщо ці схеми плутані, незрозумілі і не захищають інвестора – держава несе повну відповідальність за ці кошти українців, а отже — і за махінації з ними з боку аферистів від нерухомості.
Тому проблема вже давно перестала бути виключно справою договірних відносин між інвестором та забудовником. Сотні тисяч ошуканих родин стають підґрунтям для соціального вибуху. Адже мова йде про один з фундаментів українського менталітету – родинне житло.
Після скандалу з «Еліта-Центр» у 2006 році парламент вніс зміни в Закон „Про інвестиційну діяльність”, який забороняє будівельним компаніям залучати кошти напряму через укладання різних інвестиційних договорів. На сьогодні інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб здійснюється виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом емісії цільових облігацій підприємств (ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
Інвестування у будівництво за допомогою створення ФФБ з одного боку виглядає більш безпечним для інвесторів, а з іншого – спричиняє подорожчання об’єкта будівництва, тому що управителю такого фонду потрібно сплачувати винагороду. Інвестування за допомогою цільових облігацій та інститутів спільного інвестування є також досить специфічними інструментами, обслуговування яких потребує спеціальних знань та додаткових затрат.
До всього на практиці українець, що вкладає свої “кревні” в житлові новобудови, може стикнутися ще з низкою ризиків: нечесний забудовник може змінити технічні характеристики об’єкта будівництва, а може двічі перепродати той самий об’єкт або оскаржити права власності на майбутню квартиру. Тут вже звичайному громадянину без юриста не розібратися і не відслідкувати всі нюанси.
А отже, законодавчі зміни 2006 року теж не вирішують комплексно проблему недобросовісних забудовників-аферистів, і не можуть цілком захистити українські родини.
Законодавець повинен усвідомити, що лише «афера Войцеховського» збільшила «армію ошуканих інвесторів», за оцінками, на 25 000 «нових розлючених багнетів». Тому питання потрібно вирішувати негайно і комплексно. Бо подальше його ігнорування викличе ефект «снігової лавини»: обурення через байдужість до інтересів ошуканих інвесторів з боку законодавців просто розчавить неефективне регулювання правовідносин у сфері будівництва житла.