Права громадян, що купують житло в новобудовах: експерт розповів, як їх захистити

15-09-2021

Джерело: Fakty.ua

Довгі роки вкладання коштів у будівництво житла було доволі ризикованим в нашій країні. Час від часу виникали гучні скандали, коли забудовник, отримавши гроші від громадян, згортав будівництво, а люди втрачали гроші та не отримували квартири. Однак з’явився шанс, що права приватних інвесторів нарешті будуть захищені. Верховна Рада ухвалила у першому читанні законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

«Зараз замовник будівництва може майбутню квартиру повторно продати або передати в іпотеку без згоди інвестора»

Автори законопроєкту запевняють, що його ухвалення створить дієві правові механізми для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Тобто покупець нерухомості буде набагато краще захищений й отримає гарантії захисту своїх прав у разі, наприклад, припинення будівництва.

Зокрема, покупець отримує статус гарантованого покупця, а не інвестора з ризиками, внаслідок укладання договору купівлі-продажу і, відповідно, захищається законами про захист прав споживача (для фізичних осіб) та право власності. На майбутній об’єкт нерухомості реєструються спеціальні майнові права, що унеможливлює повторний продаж. Продаж майбутніх об’єктів нерухомості замовник будівництва може розпочати лише після реєстрації спеціальних майнових прав, окремо на всі квартири або інші об’єкти, що також унеможливлює придбання житлового або нежитлового приміщення в об’єкті незаконного будівництва. Буде запроваджена гарантійна частка будівництва — частина об’єкта, яку забудовник не може продати до закінчення будівництва, що є дієвим джерелом для покриття витрат у разі добудови незавершеного об’єкта іншим замовником. Крім того, замовник будівництва буде зобов’язаний погоджувати коригування в проєктній документації із покупцем, якщо такі коригування впливають на інтереси покупця. А ще законопроєктом встановлюються обов’язкові вимоги до розкриття інформації про замовника будівництва та майбутній багатоквартирний будинок.

Однак пересічним громадянам доволі складно розібратися в запропонованих юридичних нормах. Тому «ФАКТИ» звернулися за роз`ясненнями до одного з розробників законопроєкту — Офісу ефективного регулювання (Better Regulation Delivery Office) BRDO. Це незалежний експертно-аналітичний центр, який фінансується міжнародними донорами, насамперед Європейським союзом. На наші питання відповіла керівниця сектору «Будівництво» BRDO Таїсія Барингольц.

— Згідно з ухваленим законопроєктом, людина, що вкладає свої гроші в нерухомість, отримує статус гарантованого покупця. Що це означає та чим це відрізняється від статусу інвестора?

— Наразі інвестор, який вкладає кошти в придбання квартири в багатоповерхівці, що будується, формально отримує лише право на набуття права власності на таку квартиру в майбутньому, після прийняття в експлуатацію добудованого об’єкта, так зване «право очікування». Таке право ніде не реєструється, а його захист ускладнений, адже недобросовісний замовник будівництва може майбутню квартиру повторно продати або передати в іпотеку без згоди інвестора. Відчуження ж інвестором майбутньої квартири відбувається лише за згодою замовника будівництва.

Законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» переводить людей, що придбають квартири, в абсолютно інший статус. Одразу після сплати повної вартості майбутньої квартири за людиною реєструється спеціальне майнове право на таку квартиру, людина стає власником спеціального майнового права. Власник спеціального майнового права, який повністю сплатив вартість майбутньої квартири, має право її відчужити іншій особі. Згода замовника будівництва на таке відчуження не вимагається. Також на покупців майбутньої нерухомості — фізичних осіб, на відміну від інвесторів, поширюватиметься дія Закону України «Про захист прав споживачів».

Крім того, замовник будівництва не зможе на власний розсуд змінити, наприклад, поверховість будинку, що будується, площу місць загального користування в ньому, загальну площу квартири на 10 та більше відсотків та схему будівельного плану квартири тощо. Щоб внести такі зміни, замовнику будівництва необхідно буде погодити їх із покупцями квартир, які сплатили повну або часткову вартість майбутнього об’єкту нерухомості в такому будинку. Таким чином, законопроєктом гарантується право покупця на отримання саме такої квартири, саме в такому будинку й з таким рівнем комфорту, за які він заплатив.

«Гарантійна частка зможе стати дієвим запобіжником від появи нових недобудов і, як наслідок, — від збільшення кількості ошуканих чи постраждалих інвесторів»

— Чим саме «спеціальні майнові права» на майбутній об’єкт нерухомості відрізняються від звичайних майнових прав?

— Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає майнові права як будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, зокрема права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Відповідно до законопроєкту № 5091 спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості є різновидом майнового права, яке полягає у володінні та розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначене законом. Таке право виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права. Припиняється ж таке право після прийняття в експлуатацію завершеного об’єкта, але не раніше державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна.

Тобто спеціальне майнове право надає можливість його власнику не лише володіти об’єктом незавершеного будівництва або майбутнім об’єктом нерухомості, а й розпоряджатися ним: продавати, дарувати, передавати у спадок чи іпотеку. Також на такі спеціальні права можуть накладатися й обтяження.

На спеціальне майнове право поширюватимуться гарантії щодо захисту права власності. Зокрема, усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права, визнання спеціального майнового права у випадку його невизнання, порушення, оспорювання, визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта.

Запровадження вказаного різновиду майнових прав стало наслідком тривалої дискусії між авторами законопроєкту та правниками, замовниками будівництва, фінансистами.

— Розкажіть детальніше про запровадження гарантійної частки будівництва. Яка мета та механізм реалізації цього нововведення?

— Ще одна важлива новація законопроєкту № 5091 — запровадження гарантійної частки будівництва. Після набрання чинності вже Законом «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», замовник будівництва, який матиме намір відчужити принаймні один майбутній об’єкт нерухомості в об’єкті, що будується, наприклад, квартиру, інше житлове або нежитлове приміщення, яке після прийняття в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомості, повинен зареєструвати за собою спеціальне майнове право на об’єкт, що будується, а також зареєструвати за собою або девелопером будівництва спеціальне майнове право на всі майбутні об’єкти нерухомості в ньому. Під час такої реєстрації замовник будівництва зобов’язаний буде визначити гарантійну частку — певну кількість майбутніх об’єктів нерухомості в об’єкті будівництва, речові права на які обтяжуються. При цьому, якщо проєктною документацією передбачатимуться черги будівництва або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо, гарантійна частка встановлюється окремо щодо кожної черги будівництва чи пускового комплексу.

Гарантійна частка встановлюватиметься у відсотковому відношенні до сукупної, загальної площі майбутніх об’єктів нерухомості в об’єкті, що будується, відповідно до проєктної документації на його будівництво. Конкретний відсоток гарантійної частки визначатиме Кабінет міністрів України.

Гарантійна частка — це гарантія щодо подальшої добудови об’єкта, зокрема, у зв’язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника або девелопера будівництва. Розмір гарантійної частки повинен забезпечувати резервування достатньої кількості майбутніх об’єктів нерухомості для можливості їх продажу та добудови об’єкта з одного боку, й водночас не повинен стати непіднімним тягарем для бізнесу, якому стане просто невигідно будувати.

Законопроєктом № 5091 передбачається, що кошти на будівництво майбутніх об’єктів нерухомості, які включені до гарантійної частки, вкладатиме сам забудовник. До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта замовнику та девелоперу будівництва забороняється продавати, обтяжувати чи вчиняти інші правочини щодо майбутніх об’єктів нерухомості, які включені до гарантійної частки.

Обтяження гарантійної частки припиняється одночасно з державною реєстрацією права власності на перший об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва, відповідної черги будівництва або пускового комплексу. Дострокове припинення обтяження гарантійної частки може відбуватися на підставі рішення суду з метою добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами, зокрема, у зв’язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника будівництва чи девелопера.

Сподіваємось, що такий інструмент, як гарантійна частка, зможе стати дієвим запобіжником від появи нових недобудов і, як наслідок, — від збільшення кількості постраждалих інвесторів.

«Регулярні відомості про хід будівництва та інформація про квартири, які продано та які ще продаються, — це обов’язкова вимога»

— Яка саме інформація про замовника будівництва та майбутній багатоквартирний будинок стане відкритою?

 — Насправді інформація про замовника будівництва та об’єкт будівництва є відкритою вже сьогодні, адже з липня 2020 року в Україні запроваджено Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. Згідно із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» відомості, що містяться в е-системі, є відкритими та загальнодоступними, крім реєстраційних номерів облікових карток платників податків, паспортних даних, місця проживання фізичної особи, договорів про надання послуг, документів, поданих фізичними та юридичними особами для отримання послуг, визначених цим законом, та іншої інформації, перелік якої визначається Кабінетом міністрів України в Порядку ведення е-системи. Відомості е-системи доступні на її порталі за посиланням: https://e-construction.gov.ua/.

За логікою законопроєкту інформація про будівництво багатоквартирного будинку із залученням недержавних коштів фізичних та юридичних осіб повинна стати ще більш відкритою та загальнодоступною. Перелік такої інформації досить суттєвий та передбачений прямо законом. Тому ця інформація повинна оприлюднюватися обов’язково та обмежити її обсяг буде складно — лише шляхом внесення змін через парламент.

Відповідно до законопроєкту № 5091, замовник будівництва, девелопер або управитель фонду фінансування будівництва зобов’язаний розмістити на своєму вебсайті детальні відомості про замовника будівництва, зокрема: назву замовника, код ЄДРПОУ, організаційно-правову форму, відомості про керівника та про інших осіб, які можуть вчиняти дії від імені забудовника, відомості про кінцевого бенефіціарного власника (контролера) замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва), місцеперебування, контакти тощо.

Якщо замовник будівництва, девелопер або управитель фонду фінансування будівництва знаходиться в процесі припинення діяльності чи перебуває у процесі провадження в справі про банкрутство, санацію, такі дані повинні зазначатися також обов’язково, одночасно із зазначенням відомостей про розпорядника майна, керівника санації, ліквідатора.

Суттєві вимоги також встановлюються щодо розміщення та оприлюднення інформації про самий об’єкт будівництва. Так, зокрема, повинна оприлюднюватися на вебсайті замовника будівництва, девелопера або управителя фонду фінансування будівництва інформація про основні технічні характеристики об’єкта в обсязі не менше, ніж зазначено в державній е-системі у сфері будівництва, та відомості про генерального підрядника. Обов’язково має бути чітко зазначена запланована дата прийняття в експлуатацію об’єкта.

Копії документів, що дають право на виконання будівельних робіт, регулярні відомості про хід будівництва, включно з фото, та навіть інформація про квартири, які продано та які ще продаються, — це також обов’язкова вимога щодо оприлюднення. І, звичайно, загальнодоступними мають бути умови придбання та вартість квартир або способи її визначення, які розміщуються разом із проєктом договору купівлі-продажу майбутньої квартири.

За порушення вимог щодо розкриття інформації замовник будівництва нестиме відповідальність. На нього може бути накладений штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів, на сьогодні це близько 23 тисяч гривень. Сплата штрафу не звільнятиме замовника будівництва, девелопера та управителя фонду фінансування будівництва від виконання зобов’язань з оприлюднення інформації, — підсумувала Таїсія Барингольц.

Варто нагадати, що в Україні змінився порядок оцінки вартості нерухомого майна. Нещодавно Фондом державного майна України введено в експлуатацію Єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості, сервісом послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про вартість об’єкта нерухомості.

Партнери