Якщо ви хочете придбати собі житло і готові вкладати кошти у новобудову, то повинні знати, що саме може чекати на вас у підсумку. Будинок в 15 поверхів замість обіцяних 10 може чекати покупця квартири…і це буде законно. Про те, за якими законами працює будівельна галузь сьогодні, які ризики існують для інвесторів та на які зміни чекають забудовники, ПРАВДі розказала керівник сектору “Будівництво” Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк.
– Будівельна галузь завжди вважалася однією з основних для розвитку економіки країни і давала суттєвий приріст ВВП. Яка сьогодні ситуація з будівництвом в Україні?
– За прогнозами на кінець 2016 очікується, що в структурі ВВП участь галузі складе до 2,5%. Минулого року було 2,2%. Для порівняння, у 2001 році ця цифра сягала 4,7%, а у далекі 90-ті доходила до 8%.
Без сумніву, галузь має тенденцію до згортання обсягів. Зменшується індекс виробництва будматеріалів, йде відтік найманих працівників. Піком просідання був 2014 рік. В той же час варто зазначити – у 2015 році по всім показникам проявилась певна стабілізація. З іншого боку, показники приблизні, бо останніми роками бізнес (в тому числі – будівельний) перебуває в тіні, що не дає можливості отримати справжні показники роботи галузі.
В останні роки комерційна нерухомість (особливо офісна) стала непривабливою для інвесторів. Сьогодні розвиток галузі базується на будівництві житлової нерухомості.
– Яка ситуація на ринку будівництва комерційної та житлової нерухомості склалася сьогодні?
– В останні роки комерційна нерухомість (особливо офісна) стала непривабливою для інвесторів. Сьогодні розвиток галузі базується на будівництві житлової нерухомості. Цьому посприяли певні фактори. Зокрема, ситуація на банківському ринку, коли велика кількість банків з певних причин припинила своє існування. Отже, широкого кола можливостей для інвестування не залишилось. Західні ринки для більшості громадян незрозумілі та неприйнятні, фондовий ринок в Україні не працює, депозити стали ненадійним інструментом. Все звелося до невеликих інвестицій у нерухомість, яка до того ж впала в ціні. Ці кризові фактори посприяли тому, що сегмент житлової нерухомості почав розвиватися – сьогодні інвестиції в житло є одними з найпривабливіших видів вкладання грошей громадян.
Хоча, насправді, мова не йде про великі суми вкладень. До того ж є певні відмінності по регіонам. Найактивніші темпи будівництва зафіксовані у п’яти регіонах: Києві, Київській області, а також – на Львівщині, Івано-Франківщині та у Одеській області.
В усіх інших населених пунктах ситуація з будівництвом житла більше засмучує, ніж надихає. Загалом, будується та побудовано за останні роки не так вже й багато. Сьогодні в Україні експлуатується 1 млрд кв. м житла: близько 300 тис. багатоповерхових будинків та 6 мільйонів приватних будинків. При цьому, 80% цього фонду побудовано до 1980 року. За останні 15 років зведено лише 10-12%.
– З чим ви пов’язуєте активний розвиток будівництва у Львові, Івано-Франківській області?
– Місце розташування близьке до кордону. До того ж створені кращі умови для орендарів. Наприклад, у Львові ще минулого року орендні ставки стабілізувалися. Більш того – почав встановлюватися тренд до їх підвищення. Чому? Бо до цих регіонів потягнувся бізнес, зросла зацікавитись в нерухомості. Наприклад, чимало ІТ-компаній вирішили, що їм простіше вести бізнес у Львові, ніж у Києву чи будь де ще.
Крім цього, названі регіони мають хороший потенціал для розвитку індустріальних парків, де вироблятиметься продукція, що орієнтована на країни ЄС. Велике значення для забудовників у вказаних регіонах має те, що місцева влада налаштована лояльно, готова підтримувати ініціативи інвесторів.
– В чому саме полягає підтримка місцевої влади?
– Є момент, що суттєво стримує процес будівництва, в першу чергу, комерційної нерухомості. Маю на увазі пайову участь на розвиток інженерної, транспортної, соціальної інфраструктури.
Цього року для комерційної нерухомості, наприклад, в Києві показник пайової участі складає 10% від вартості всього будівництва об’єкту.
Згідно з законом, органи місцевого самоврядування мають право регулювати цей процент. Для порівняння, в Запоріжжі для комерційної нерухомості ставка – 1,1%. В Кривому Розі – 0,1%, в Маріуполі – визначена взагалі 1 грн. Там місцева влада розуміє – чим менше буде обтяжений інвестор, тим більше користі буде для міста.
Сказати, що такі умови особливо вплинули на інвестиції, зараз важко, враховуючи місце розташування того ж Маріуполя. Зараз ми проводимо моніторинг ситуації в Запоріжжі, — цікаво, наскільки девелоперам та забудовникам комерційної нерухомості комфортно працювати в наданих умовах.
Західні компанії в Україні практично не будують. Якщо є поодинокі випадки, то управління може бути під егідою західної компанії, але руки, інженерний склад – наші
– Нерухомість сьогодні будується здебільшого українськими чи західними компаніями?
– Західні компанії в Україні практично не будують. Якщо є поодинокі випадки, то управління може бути під егідою західної компанії, але руки, інженерний склад – наші. На сьогоднішній день ми є постачальниками дешевої робочої сили. Якщо є можливість, залучають керівників із-за кордону.
Якщо говорити про фінансування будівництва, то більше 50% – це кошти громадян, 30-35% – кошти забудовників, держава виділяє на будівництво лише – 2-3%, не більше.
В місті Києві лише 12-15% території охоплено такою містобудівною документацією. По всій Україні – не більше 50%
– Які обсяги дозвільної документації потрібно готувати сьогодні для того, щоб розпочати процес будівництва?
– Будівництво неможливе, якщо відсутня земельна ділянка. Щоб відвести земельну ділянку, наприклад в Києві, за розрахунками спеціалістів BRDO, потрібно підготувати 55 (!) паперових документів та близько 17 разів зустрітися з чиновником чи землевпорядником.
І це ми говоримо про спрощену схему отримання землі. Мова про ділянки, на яких вже є певна нерухомість чи вони перебувають в користуванні, і потрібно змінювати цільове призначення або отримати земельну ділянку під будівництво соціального житла.
Загалом, у столиці процедура відведення землі займає 2-3 роки.
Є механізми, які дозволяють знизити строк і кількість паперів. Наразі, конче потрібна автоматизація процесу та впровадження електронних сервісів для подачі документів в цифровому вигляді, а також спрощення процедур.
Наприклад, згідно законодавства, перед затвердженням дозволу на отримання земельної ділянки потрібно пройти з проектом дві сесії міської ради. Спочатку маєш отримати дозвіл на розробку документу землеустрою, а потім дозвіл на оренду. У цьому контексті важливо було б домогтися проведення однієї сесії, коли депутати голосують за рішення виділити певну земельну ділянку в оренду. Така процедура змогла б скоротити строк відводу землі в півтора-два рази.
Це суттєво. Бо в будь-якому проекті часові ресурси мають свою вартість.
Ринок змінюється, отже заморожувати гроші в проекті на чималий строк не бажано.
Та не тільки задовга процедура виділення земельної ділянки ускладнює роботу забудовників. Говорити про отримання дозволу на оренду земельної ділянки під будівництво можна лише за умови наявності розроблених планів з розбудови територій – ДПТ (детальних планів території). Це регламентовано Законом “Про регулювання містобудівної діяльності” від 2011 року, а точніше – певною нормою, дія якої переносилася на січень 2015 року.
В місті Києві лише 12-15% території охоплено такою містобудівною документацією. По всій Україні – не більше 50%. Нажаль, ні в Держбюджеті, ні в місцевих бюджетах не передбачені кошти для розробки такої документації.
Коли з’являється певний забудовник-інвестор, який настільки хоче будувати, що готовий навіть за свої кошти розробляти цю документацію, органи місцевого самоврядування, як правило, заключають тристоронній договір. Є інвестор, який платить за розробку документації. Є замовник, яким виступає департамент архітектури міської ради. Є упорядник – організація, яка може виконати такого роду послуги за 6-7 місяців.
Та існує ще один цікавий момент. Навіть якщо інвестор розробив документацію, заплатив за неї – це не гарантує, що йому дадуть будувати. Він має в обов’язковому порядку пройти громадські слухання. А ця процедура іноді перетворюються на заробляння грошей, як певними організаціями, що видають себе за стурбовану громадськість, так і чиновниками.
Якщо інвестор спромігся пройти всі ці кола пекла, його детальний план території знову виноситься на розгляд сесії місцевих рад. Це знову час, нерви, гроші.
В середньому, як ми порахували, якщо пощастить, то тільки рік займе розробка детальних планів територій. Після цього вмикається процедура відведення землі, про яку я говорила раніше.
– Чи не було спроб пришвидшити цей процес?
– Були. Цього року депутати намагались дію названої норми Закону “Про регулювання містобудівної діяльності” перенести на початок 2018-го року, мотивуючи тим, що потрібно будувати, поки є ринок. Нажаль, їх не почули.
Особисто я вважаю, що відтерміновувати питання – принципово не правильно. Хоча б з точку зору послідовного розвитку галузі.
– Сьогодні в Україні триває процес децентралізації, в рамках якого місцева влада отримує більше повноважень. Чи матиме право територіальна громада самостійно розробляти детальний план території?
– У нас єдина надія, що об’єднані територіальні громади зрозуміють, наскільки потрібно долучатися до створення стратегії території, і розробляти ту частину документації, яка буде необхідна для подальшого землевідведення. Це стане базисом розвитку цих територій.
Але поки що не було навіть пілотних проектів. Сподіваємося, що найближчим часом ситуація зміниться.
Давайте повернемося до алгоритму підготовки до ведення будівництва. Після того, як виконані дві основні умови – є в наявності містобудівна документація та виділена земельна ділянка – можна приступати до виконання проекту?
Якщо все добре з цільовим призначенням, то варто починати етап проектування, збирати документи, щоб залучити архітектурні майстерні, починати роботу з проектними інститутами, аби створити свій об’єкт – для початку хоча б на папері.
Якщо об’єкт має IV-V категорію наслідків, тоді потрібно ще проходити держекспертизу будівельних робіт. У разі I-IV категоріїдостатньо подати декларацію в ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція) і після її реєстрації приступати до будівництва.
Кожна 5-та угода з житловою нерухомістю у Києві та області потрапляє до розряду сумнівних
– Чи дотримуються забудовники зазначених правил?
– Почну із прикладу. На папері є проект будинку у 10 поверхів, а по факту будують 15 поверхів. Як це роблять? Забудовники точно знають, що житловий будинок в 15 поверхів чітко підпадає під об’єкт IV категорії. Це та ситуація, коли потрібно нести купу документів, узгоджувати, вирішувати. Тут дуже часто додається корупційна складова. В таких випадках забудовники часто умисно йдуть на те, що будівництво будинку розбивають на під’їзди, на етапи, і підводять все під III категорію, для спрощеної процедури проходження отримання дозволів. Вже потім з’являються додаткові поверхи і не тільки. Така схема зараз цілком законна. Це потрібно змінювати. І законодавча ініціатива для цього вже є – відповідний нормативно-правовий акт зареєстровано у ВР.
Окрім цього, потребують уваги ще декілька важливих питань. Перше – незаконні забудови.
Друге – подвійний чи потрійний перепродаж житла на первинному ринку. Юристи кажуть, що кожна 5-та угода з житловою нерухомістю у Києві та області потрапляє до розряду сумнівних. Недобропорядний забудовник може продати житло декілька разів. Потім компанія банкрутує, а далі в суді зустрічаються декілька “власників” однієї й тієї ж квартири.
Третє – заявлений проект будинку, в якому люди купують житло, має відповідати тому, що вони отримають в кінцевому результаті. Наприклад, забудовник обіцяє квартиру в 10-поверховому будинку з колясковою. В результаті здається в експлуатацію квартира у 25-поверховому будинку з перукарнею замість заявленої коляскової.
Позиція Офісу ефективного регулювання в цих питаннях проста: коли забудовник виготовив будівельну документацію, отримав на неї всі дозвільні документи, він повинен зареєструвати об’єкт у державного реєстратора. В реєстр потраплять тільки ті метри, які закладені в проекті і з чітким цільовим призначенням. Якщо забудовник не реєструється, виникає кримінальна відповідальність. Це врегулює питання з продажем квартир, двічі продати ще не збудовану квартиру буде неможливо, змінити характеристику – також. Адже надбудови та інші сюрпризи від забудовника не потраплять до реєстру. Над впровадженням такої норми ми наразі працюємо.
– Ці ініціативи будуть підтримані владою?
– Це питання відкрите. Законопроект щодо реєстрації прав на нерухомість, яка буде збудована в майбутньому, ще не виносився на обговорення парламенту. Ми працювали з адвокатами, профільними юристами. Проект готовий, плануємо погоджувати його з Мін’юстом, бо це саме їх робота буде – реєстрація всіх інвесторів. Думаю, що це питання осені.
– Чи потрібно сьогодні вдосконалювати норми перевірки самого будівництва? Хто повинен за це братись?
– Всіма контрольними питаннями займається ДАБІ. Вона визначає, чи йде будівництво у відповідності з проектом, чи ні. Саме там затверджується і проходить перевірку проектна документація та перевіряється її відповідність. Будують на основі робочої документації. Коли приходять представники ДАБІ, вони звіряють – чи відповідають проектні документи тим, за якими працюють будівельники.
Часто робоча документація може відрізнятися від проектної. Тоді ДАБІ реагує. Були випадки, коли закривалось будівництво, бо навіс висів під кутом не 90 градусів, як було заявлено у проекті, а під кутом 60 градусів.
У мене особисто була історія. За проектом були закладені круглі колони, а коли почали будувати, дуже важко було зробити опалубки. І ми – використовуючи той же підхід – почали виливати квадратні колони. Аргументи, що це ніяким чином не впливає на конструктивно-несучі властивості, не спрацювали. Заборонили. ДАБІ тут діяв за правилами.
Але правила, схоже, не для всіх рівні. Є приклади відверто незаконних забудов, коли влада тільки розводить руками. Для мене це нонсенс і парадокс.
– Законодавчі питання та питання контролю будівництва ми з Вами обговорили. Давайте тепер поглянемо на роботу галузі з боку забудовників. Які проблеми для них є найактуальнішими сьогодні?
– На першому місці за важливістю стоїть питання про підключення до електромереж. Коли, наприклад, в Європі відводиться земельна ділянка, то всі мережі вже підведені до неї. Що відбувається в Україні? Забудовник отримує в користування земельну ділянку, але мереж там немає. Доводиться йти до монополіста – до обленерго. Вони, як відомо, належать приватному капіталу, і, згідно нині діючих умов, забудовники за свої гроші мають підключатися до мереж. Для цього обленерго видають не лише документи на підключення, але й так звані ТУ (технічні умови), які, як правило, мають суттєві обтяження. Результат: всі забудовники змушені будувати для монополістів інфраструктуру мереж, щоб врешті-решт свій об’єкт підключити. Виходить, що приватний капітал у вигляді забудовника, фінансує інший приватний капітал, будуючи для них мережі. Це, погодьтесь, ще один нонсенс.
– А це законно?
– Так, обленерго не має зобов’язань будувати такі мережі. Над відповідним законом по внесенню змін в частині підключення до мереж працюють наші експерти. Але є ще один аспект. Ситуація наступна: мережі збудовані, підключення відбулося і забудовник не має наміру їх обслуговувати – він хоче передати їх на баланс обленерго. І що? Процес передачі затягується іноді на роки. Бо, скажімо, мережа була збудована за 20 млн гривень, а на баланс хочуть брати за заниженою вартістю. Якщо брати по реальній вартості, то обленерго матиме труднощі з податковою.
Кожна гривня, яка вкладена в будівництво, стимулює суміжні галузі (виробництво меблів, транспорт, будівельні матеріали і т.ін.), дає 4,7 грн додатково
– Враховуючи поточну ситуацію, які перспективи розвитку галузі можна очікувати за кілька років?
– Нещодавно порахували інвестиційний мультиплікатор для будівельної галузі, він склав 4,7. Це говорить про те, що кожна гривня, яка вкладена в будівництво, стимулює суміжні галузі (виробництво меблів, транспорт, будівельні матеріали і т.ін.), дає 4,7 грн додатково. Я вже не говорю про те, що кожне місце в будівництві створює 3-4 робочих місця в суміжних галузях.
Але, щоб галузь розвивалась, потрібна сильна політична підтримка та потужне лобі у парламенті. Таке, яке, наприклад, спостерігається у агросекторі. Більше уваги має приділяти галузі і профільне міністерство, у якому давно будівництво не в пріоритеті. На першому місці регіональний розвиток, житлово-комунальне господарство та ін… Цю думку яскраво ілюструє хоча б той факт, що більш ніж півроку у міністерстві немає навіть профільного заступника міністра, що відповідав би безпосередньо за галузь.
Очікувати ж на покращання показників у таких умовах непросто. Без політичної волі, без активності з боку держави галузі буде дуже непросто утриматись на плаву та не втрачати темпи розвитку.