Купувати майбутні квартири у будинках, що лише будуються, стає безпечно. Відтепер замовник будівництва повинен спочатку зареєструвати спеціальні майнові права на таке житло в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі відомостей отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), а потім відчужувати їх покупцям на будь-якому етапі реалізації будівництва. Така реєстрація є можливою виключно за наявності чинного права на виконання будівельних робіт.
Це стало можливим у межах реалізації Закону України 2518-IX, до розробки якого долучився Офіс ефективного регулювання BRDO.
Чому це важливо?
Відтепер інформація про кожну майбутню квартиру або інший об’єкт у майбутньому будинку — місцерозташування та основні технічні характеристики – буде внесена до ЄДЕССБ, інформація про спеціальні майнові права на них — зафіксована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це забезпечить захист від багатьох розповсюджених до сьогодні на ринку продажу новозбудованого житла ризиків та махінацій.
Завдяки новому механізму реєстрації спеціальних майнових прав українець може стати повноцінним власником навіть майбутнього об’єкта нерухомості на будь-якому етапі будівництва й має право вимагати від забудовника саме ту квартиру, яка зафіксована в угоді та в реєстрі. Також забудовник не зможе без погодження з власником змінювати технічні характеристики квартири.
Як було раніше?
Раніше існувала безліч схем придбання квартир на первинному ринку нерухомості (попередній договір купівлі-продажу нерухомості, договір купівлі-продажу майнових прав тощо). Але такі угоди не гарантували ані майнових прав на майбутнє житло, ані надання забудовником житла з заявленими в договорі характеристиками. У разі невиконання забудовником своїх зобов’язань, людина, яка вклала кошти в майбутню квартиру, повинна була доводити наявність у неї майнових прав у судовому порядку. Така ситуація призводила до розповсюдження значної кількості зловживань, зокрема, як стверджували експерти, кожна п’ята угода на ринку новобудов потрапляла в розділ сумнівних.
Найрозповсюдженішими зловживаннями були багаторазові продажі однієї квартири різним покупцям одночасно, одностороння зміна забудовником технічних характеристик майбутньої квартири тощо. Також не на користь покупців відігравав той факт, що у випадку виникнення будь-яких проблем у забудовника до закінчення будівництва, громадяни, які вкладали в нього кошти, не мали прав на майбутні квартири.
Забудовники, що споруджують об’єкти, дозволи на будівництво яких видані після 10 жовтня 2022 року, вже зобов’язані зареєструвати спеціальні майнові права на майбутню нерухомість. Перевірити дату отримання дозволу на будівництво можна в Реєстрі будівельної діяльності на порталі ЄДЕССБ у розділі «Декларативні та дозвільні документи».
Єдина державна електронна система у сфері будівництва розроблена Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури у співпраці з Міністерством цифрової трансформації за підтримки проєкту USAID/UK aid «Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS».
Фахівці Офісу ефективного регулювання BRDO брали участь у розробці Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», який запровадив можливість отримання послуг у сфері будівництва саме в електронній формі, а також Порядку ведення ЄДЕССБ.