29.11.2021

Гарантування речових прав на нерухомість, яка буде споруджена в майбутньому

Мета реформи

Знизити потенційні ризики шахрайства з боку забудовника при купівлі житла та захистити інвестора в житлову нерухомість.

Механізм

Прозоре залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво, запровадження гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна і спрямування її на будівництво об’єкта у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва, визначення особливого механізму банкрутства юридичних осіб-замовників будівництва, процедура реєстрації прав на майбутні об’єкти нерухомості.

Інструмент

Законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Що пропонується?

Законопроєктом передбачаються такі зміни:

  • Покупець отримує статус гарантованого покупця, а не інвестора з ризиками, внаслідок укладання договору купівлі-продажу і, відповідно, захищається законами про захист прав споживача (для фізичних осіб) та право власності.
  • На майбутній об’єкт нерухомості реєструються спеціальні майнові права, що унеможливлює повторний продаж.
  • Продаж майбутніх об’єктів нерухомості замовник будівництва/девелопер може розпочати лише після реєстрації спеціальних майнових прав, окремо на всі квартири або інші об’єкти, що також унеможливлює придбання житлового або нежитлового приміщення в об’єкті незаконного будівництва.
  • Запровадження гарантійної частки будівництва — частини об’єкта, яку забудовник не може продати до закінчення будівництва, що є дієвим джерелом для покриття витрат у разі добудови іншим замовником будівництва об’єкта незавершеного будівництва.
  • Замовник будівництва/девелопер зобов’язаний погоджувати коригування в проєктній документації із покупцем, якщо такі коригування впливають на інтереси покупця.
  • Законом встановлюються обов’язкові вимоги до розкриття інформації про замовника будівництва та майбутній багатоквартирний будинок.

Чому це потрібно Україні?

В Україні інвестори в житлову нерухомість часто отримують серйозні проблеми замість обіцяних квартир, за які вони вже заплатили: заморожене будівництво, банкрутство компанії-забудовника, відсутність у забудовника дозволів на будівництво, а подекуди — і подвійний продаж об’єкта. Тобто інколи квартиру продають двом людям одночасно. 

Лише за офіційною статистикою Мінрегіону, на кінець 2019 року в Україні вже було понад 150 проблемних об’єктів житлового будівництва. А це — понад сто тисяч постраждалих громадян, які не отримали оплачене житло.