За матеріалами investgazeta.ua
Індекс виконання будівельних робіт за 9 місяців 2017 року досяг позначки 141% у порівнянні з аналогічним періодом 2016-го. При цьому виросли всі три основні сегменти – житлове та нежитлове будівництво, спорудження інженерних об’єктів. Тренд росту, який започаткувався у 2-ій половині 2015 року, зберігається вже 2 роки. Звичайно при більш ґрунтовному аналізі необхідно врахувати й інфляційні процеси, й валютні коливання. Але наразі мені здається більш цікавим зробити аналіз інвестиційної привабливості й проаналізувати регіональну специфіку. Адже, висхідний тред – сигнал для інвестора.
Тему інвестицій у нерухомість можна розглядати під різними кутами, але головне – предмет інвестування – або створення (будівництво) об’єктів нерухомості (будівництво на первинному ринку), або ж інвестиції в готові об’єкти (вторинний ринок). Будівництво й вторинний ринок тісно пов’язані між собою, але все ж мають інвестиційну специфіку. Спробуємо проаналізувати фундаментальні інвестиційні фактори на ринку, що впливають наразі на ситуацію. Наразі, на мій погляд, основними з них можна виділити: тип нерухомості (комерційна, промислова, житлова), географічні особливості та фактори попиту/спроможності. Паралельно, ризики, які впливають на інвестора умовна розділимо на 2 групи: майнові (ризик не введення в експлуатацію) та вартісні.
В обох випадках – і на первинному, і на вторинному ринках – інвестиційна привабливість залежить від того, яку економічну додану вартість можуть створити інвестиції з урахуванням ризиків.
На даному етапі горизонт прогнозування майбутніх грошових потоків, які може генерувати об’єкт нерухомості, практично не перевищує строк понад рік. Тому привабливість на вторинному ринку в більшій мірі визначається «рівнем дешевизни» об’єкта. З огляду на це, поза конкуренцією в цьому сенсі – «стресові» активи (майно банкрутів, наприклад).
Майновий ризик при будівництві об’єктів більш залежний від регуляторних процедур, ніж від технології будівництва. Будівельна сфера найбільше впливає на первинний ринок. Наразі ми спостерігаємо позитивні зміни в регуляторній політиці держави щодо процесу організації будівництва, і вони триватимуть далі. Це однозначно піде на користь ринку. Для зростання ж інвестиційної привабливості на вторинному ринку потрібно поліпшити регуляторні процедури в багатьох сферах.
Саме тому, за інших рівних, сегмент створення об’єктів нерухомості на часі, на мій погляд, має вищу інвестиційну привабливість.
Житлова нерухомість і більшість сегментів комерційної, в першу чергу, залежать від доходів населення та підприємств малого й середнього бізнесу. Ми проаналізували 18 обласних центрів України. Щоб отримати картину, що наближена до реалій, спробуємо оперувати опосередкованим індикатором – середнім рівнем власних доходів (без врахування трансфертів з держбюджету) місцевих бюджетів через перерахунок на 1 мешканця. І, одночасно, – показником капітальних інвестицій в будівництво за рахунок населення, що дозволить нам зробити висновок про реальний попит на нерухомість. А саме цей показник не відображається із статистики офіційних доходів населення. В якості індикатора легального будівництва візьмемо показник сплати пайового внеску в розвиток інфраструктури міст. Київ, як столицю, варто залишити поза дужками на першому етапі аналізу – рівень доходів місцевого бюджету на 1 мешканця в 2,5 рази вище, ніж в середньому по країні, і майже в 2 рази вище номеру 2 з переліку – Дніпра. Така ж сама ситуація і зі сплатою пайового внеску – за статистикою 42% від усього об’єму сплати пайового внеску збирає саме Київ.
За результатами аналізу ми отримуємо 3 умовні групи:
- «Багаті» міста: Дніпро, Львів, Запоріжжя, Ужгород. Ми знаємо, що в цих містах драйвери ділової активності досить різні, але за підсумком вони приблизно однаково «багаті» – розбіг індикатора становить плюс-мінус 7% від середнього за цією групою.
- Міста Західної України, крім Львова й Ужгорода, виглядають найбільш «бідними», причому однаково – середнє значення для групи міст Чернівці, Івано-Франківськ, Тернопіль, Луцьк, Рівне становить всього 3793 грн., Показники міст відрізняються від середнього на плюс-мінус 2%.
- Решта міст зі списку, крім Миколаєва (що опинився на останньому місці), теж не сильно відрізняються між собою показниками, плюс-мінус 10% від середнього, причому в середньому вони «багатші» за попередню групу на ті-таки 10%.
Тобто ситуація з «низовою» діловою активністю у великих містах країни виглядає більш-менш рівномірно (крім столиці), і найгірші показники у групи з 5-ти міст західного регіону. Але якщо на цей рейтинг накласти дані зі збору платежів пайової участі (на 1 мешканця), то виявиться, що середні значення у «бідній» групі міст заходу країни практично дорівнюють середньому по групі найбільших «багатих» міст.
Повернемося до капітальних інвестицій в житлове будівництво. За період з 2013 року частка коштів, що інвестують громадяни в нерухомість, у загальних доходах зросла більш ніж в 3 рази – з 0.42% до 1.49%. В перерахунку на живі гроші – з 6.6 мільярдів гривень до 29.9 (у доларовому еквіваленті – приріст не такий значний – з 800 мільйонів до 1.2 мільярди, але тренд – той самий).
При цьому, ще більш цікава ситуація у загальній структурі інвестицій населення з огляду на країну. Якщо в 2013 році 53% коштів інвестувалися у Київ, то за підсумками 2016 року цей показник становив лише 18%. Переформатування відбулося за рахунок збільшення інвестицій у регіони. Так, наприклад, якщо у 2013 році на Київську область припадало 1.2% інвестицій, то за підсумками 2016 – 14%. Схожа ситуація і в більшості регіонів. Лідерами за приростом можна також зазначити Львівську та Хмельницьку області.
Таким чином, говорити, що найближчим часом «мильний пузир ринку нерухомості» лопне – зарано. Скоріше – він дійшов до межі ціноутворення в Києві, який обмежений рівнем доходів громадян. Опосередковано також можна згадати і передостаннє місце у рейтингу доступності житла Bloomberg серед найбільших міст планети. Київ втратив «пальму першості» серед українських міст, як найбільш вигідне місто для інвестування в комерційну та житлову нерухомість на тривалий період. Про це також свідчить відтік коштів населення у регіони.
Цікава ситуація формується на ринку промислової та виробничої нерухомості. За даними реєстру індустріальних парків на сайті Міністерства економічного розвитку та торгівлі, за період з 2014 року до 2017 подвоїлась кількість зареєстрованих парків – з 14 до 27. Цей показник – не є абсолютною гарантією перспективності (оскільки зареєстрований парк не завжди є функціонуючим), але демонструє тренд. Крім того, створення індустріального парку на місцях колишніх промислових комбінатів (так званий підхід «браунфілд»), значно скорочує витрати на облаштування.
За загальносвітовою тенденцією, виробництво сучасних будматеріалів є одним з п’яти найрозповсюдженіших виробництв в індустріальних парках.
Якщо на цей тренд накласти дані Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКХ про прогнозний об’єм ринку будматеріалів для термо- та енергомодернізації будівель до 2030 року у 830 мільярдів гривень, і додати розуміння того, що левову частку таких матеріалів Україна імпортує – вимальовується цікавий предмет для інвестиційного аналізу.
Але це – виключно мої спостереження і висновки. Інвестор оперує різною інформацією і, головне, – власною інтуїцією.